Как купить квартиру в Германии для сдачи в аренду и не прогадать с Инвестициями
У вас есть некоторая сумма денег, которую не хочется потерять. Рубли съедает инфляция. Положить деньги в банк? Покупка акций — еще страшнее. Есть вариант инвестиции в недвижимость, но главное верно выбрать страну с Инвестициями в 100%
Германия – страна, на которые обращаешь внимание в первую очередь, если задумываешься об инвестициях в недвижимость. Это стабильная экономика, надежный рынок недвижимости и плюс к тому – возможность заработать на сдаче жилья в аренду. Инвестиции в 100%
Приобрести недвижимость для инвестиций, какой доход от сдачи в аренду получить в Германии – в этом материале.
Чтo нeмцу хорoшо, то русскoму нeт?
Немцы – нация арендаторов. По статистике, 60% граждан этой страны арендуют жилье. Любовь к съемной недвижимости? А не убежденным «свое» жилье (престижнее и спокойнее). Однако их любовь к аренде имеет конкретные объяснения. Инвестиции в 100%
Начнем с того, что для немцев съемное жилье – не повод для комплексов. И тот факт, что за всю жизнь они сменили десятки квартир, не станет причиной глубокой и затяжной депрессии.
Во-вторых, в некоторых случаях затраты на арендузатрат на содержание собственного жилья. A значит, по мнению многих граждан Германии, иметь свою квартиру – это «хлопотно и обременительно».
Третья причина – историческая. Вторая Мировая Война уничтожила часть немецких городов, население лишилась средств к существованию и не позволить себе строительство или покупку нового жилья. Так, рынок недвижимости Германии получил некоторую траекторию развития.
Съемное жилье дает возможность сохранять мобильность: будь то возможность переехать в другой город с карьерными перспективами или поселиться в «районе мечты», жить хотелось, но на собственную недвижимость денег не было.
в-пятых, арендатор в Германии – лицо. Он быть уверен в том, что ему не позвонит хозяин и не предложит за 24 часа собрать вещи и покинуть помещение. Закон защищает права арендаторов. В Германии даже существует Союз Квартиросъемщиков, который за отношениями между хозяином и съемщиками.
О прaвах aрендатора
Мы хотим отметить, что арендуют жилье даже те немцы, в собственности которых есть объекты недвижимости. «Представьте, что вы взяли квартиру в кредит. Чтобы ежемесячные платежи, вы берете «энную» сумму из своего кармана и отдавать. Если для русских это нормально, то немцы предпочитают сдавать это жилье в аренду, получать доход, деньги отдавать за ипотеку и арендовать квартиры поскромнее».
Также не редкие случаи, когда после долгой жизни, скажем, в четырехкомнатной квартире, пожилой гражданин Германии понимает, что он использует две комнаты, а две другие пустуют и не приносят доход. решение: свою, квартиру сдавать, получать доход от аренды и переехать в съемное жилище.
Снимают в Германии, причем не «свои» но и иностранцы, что делает арендный бизнес в стране прибыльным, а рынок активным. Желание вложить и заработать притягивает в Германию количество иностранных инвесторов, в том числе и из России.
Германия
В 2013 году доля иностранных покупателей недвижимости от общего объема инвестиций в Германии составила 30%. По мнению специалистов, немецкая недвижимость еще долгое время будет привлекать инвесторов-нерезидентов, хотя бы, что экономика Германии обладает «наибольшей вероятностью выживания после распада Еврозоны»
По прогнозам, немецкое жилье будет расти в цене, поскольку иностранные покупатели не находят прибыльной и безопасной альтернативы для инвестирования. Пытаясь застраховать свои сбережения от инфляции и долгового кризиса странах Европы, инвесторы приобретают недвижимость в этой стране.
К тому же, очков в копилку Германии добавляют и доступные условия ипотечного кредитования. Для иностранцев процентные ставки составляют 4-5%, а на покупку недвижимости получать 70%-ый кредит.
Россияне также не оставили без внимания инвестиционную привлекательность Германии. По оценкам экспертов, для сдачи в аренду недвижимость приобретают около 60% (от общего числа покупателей) наших соотечественников.
Сдать, чтобы не прогадать
Основная задача инвестора – выбрать место для покупки недвижимости. Чтобы не был доход. Даже территория Германии – неравномерна. Есть и перспективные, с точки зрения сдачи в аренду, регионы.
«Инвестировать в регионы, велика вероятность найти количество потенциальных квартиросъемщиков», – считает Валерий Гербер. « Это крупные города с потоком туристов и рабочих мест. Берлин посещают 2 млн.туристов. Это означает, что потребность в жилье будет», – добавляет специалист.
Мы советуем обратить внимание на Мюнхен, Дюссельдорф, Франкфурт, Штутгарт, Гамбург, количество промышленных предприятий и финансовых учреждений. Например, завод автогиганта BMW в Мюнхене, компания Henkel, производство бытовой химии, в Дюссельдорфе, во Франкфурте – Немецкий федеральный банк, штаб-квартиры пяти крупнейших частных банков; рабочие получают плату, что отражается на арендной плате.
В крупных городах доход от аренды составляет 3-6%. «Этот интервал объясняется тем, что разброс цен на высоколиквидную и ликвидную недвижимость а разброс арендных плат – не велик. Таким образом, доходность ликвидной недвижимости ниже, чем ликвидной и утверждение «чем дороже объект, тем доход получить от него» с точностью да , если рассматривать стоимость недвижимости за кв.м. и доход с аренды в процентном отношении».
Помимо крупных индустриальных мегаполисов, не забывать и о городках. Доходная цена на недвижимость и средними арендными ставками. В Эссене (федеральная земля Северный Рейн-Вестфалия) двухкомнатную квартиру площадью 50 кв.м. без арендаторов приобрести, если повезет, и за €20 тыс. Доход от сдачи в аренду быть даже, чем в Мюнхене или Берлине – около 7,5%. Однокомнатная квартира, на продажу за €15 тыс., но с арендатором, приносит – около 8,5%.
Как назначать арендную ставку?
Доход от сдачи в аренду меняется в сторону, если арендная плата повышается, и в сторону, если повышаются расходы на содержание: взносы в коммунальную кассу дома или домоуправления. При этом подорожание коммунальных арендодателя не беспокоить, поскольку в случае их повышения оплачивать разницу придется арендатору.
На Востоке Германии цены ниже, чем на Западе. В столице страны, Берлине, стоимость съемного жилья составляет около €8 за кв.м., а в Мюнхене или Штутгарте – €12-14 за «квадрат».
Арендные ставки, от €3,5 до €5,5 за кв.м. холодной аренды, в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Бранденбурге, Нижней Саксонии и северной Баварии.
В городе и районе Германии существует Mietspiegel, средняя статистическая стоимость арендной платы, которой придерживаются при сдаче недвижимости в аренду. Хотя при новой сдаче в аренду владелец вправе требовать арендную плату по собственному усмотрению.
Факторами, которые влияют на формирование стоимости: район города, инфраструктура (станция общественного транспорта, магазины, школы, детские сады), наличие парковых зон или водоемов, уровень шума и безопасности, внешний вид, год постройки и состояние здания (наибольшее предпочтение отдается старинным зданиям), состояние и вид квартиры (планировка, наличие свежего ремонта, кухни, балкона)..
В качестве заключения
Аналитики советуют обращать внимание на инвестиционные риски: длительный срок на поиск арендатора, недвижимости при смене арендатора, отсутствие арендных платежей в случае, если арендатор по каким-то причинам перестал оплачивать арендную плату, ухудшение состояния недвижимости вследствие ее износа. Они в тех городах, стоимость аренды жилья за последние три года увеличилась на 1,5% в год. Если же стоимость аренды жилья выросла на 2% в год и этот показатель превышает годовой рост цен на недвижимость и доходность.